Vores byggeprojekt

Tag: banklån

Endelig finansiering

Der er jo den lidt kedelige del, i forhold til finansiering, som jo i bund og grund hører med til at bygge hus.

Hvad der er det rigtige for de enkelte mennesker, og deres økonomi vil jeg ikke begynde at gætte om, jeg kan fortælle om vores overvejelser, og begrundelser. Og så kan i tage hvad i kan bruge og smide resten væk :) Der er helt sikkert nogen som får meget mere ud af at lave det på en anden måde.

Nordea-Masterbrand-Logo-RGB
Men for at komme til emnet. Vi har i dag været på besøg hos Helle vores byggerådgiver ved Nordea, for at få aftalt de sidste detaljer inden vi overtager huset, og få skrevet de sidste papirer under. Det er efterhånden noget tid siden vi fandt ud af hvordan lånet skulle skrues sammen, så det i dag var nærmest blot en formalitet.

Men den konstellation vi i bund og grund har valgt er følgende.

Vi har delt lånet op som standard, som er 80/20 til realkredit/bank.

De 80% er lavet som et fastforrentet lån, med afdrag over 30 år.
20% lånet er lavet som en kassekredit, med- sikkerhed i huset. Denne fungerer som budget konto, og giver os den fleksibilitet som vi har været vant til og gerne vil fortsætte med.

Og hvorfor har vi så valgt som vi har gjort? Kassekreditten er vel den som kræver mest forklaring. For måden den fungerer på, er i bund og grund at den er lavet som et banklån over 30 år. Der står så 2 konti i vores oversigt, en med restgælden, som koster os de % rente vi nu har fået. Derudover er der en plus konto, den giver os samme % i rente for det som står på denne, som vi bliver trukket på den anden.

Det giver os den fordel, at vi kan benytte plus kontoen til at sætte løn mm. ind på, ligesom alle faste udgifter trækkes fra denne. Så når terminen eks. skal betales, trækkes disse fra den konto. Fordelen kommer ved at pengene står til en fornuftig rente til de skal bruges. Så i stedet for at vi skulle have dem stående på en budget konto til 0% i rente, giver de os i princippet samme rente som hus lånet koster os, hvorved vi over tid sparer ret mange penge.

På samme måde gælder det opsparing, når vi sætter penge ind, står pengene så vi kan komme til dem, men på samme tid er renten på den konto de står på så høj, at vi i princippet har betalt de ekstra penge af på huset, i hvert fald til vi evt. trækker dem ud igen.

Omkring valget af fastforrentet lån, så snakkede vi meget om hvad vi skulle gøre. Der findes rigtig mange muligheder derude, og mange vælger flexlån ol. i stedet.

Vi er så bare i den situation at vi stadig er unge, vi står på kanten til at stifte familie, så for os er det rart at vide at vores husleje er så fast som den nu kan blive. Havde vi valgt afdragsfrihed over eks. 10 år, ville vores husleje blive en anden efter de 10 år. På den her måde har vi samme faste udgift til kreditforeningen hver kvartal indtil vi enten ligger lån om, eller det er betalt ud.

Så for os er der 2 nøgle ord, fleksibilitet og tryghed

Lånet skal betales ved overtagelsen, hvilket betyder vi er nødt til at trække det hjem allerede fredage før vi skal overtage huset. Derefter har vi 14 dage til at at lave alt belægning på huset, inden det kan blive stemplet som færdigmeldt i banken. Indtil huset er færdigmeldt har nordea den politik at man får en “straf” afgift hver måned, så vores fokus lige efter overtagelsen er at gøre haveanlæg færdigt.

Videre til Nordea

Så blev det tid til et indlæg mere på bloggen, jeg beklager at der har været lidt af en tørkeperiode, men der har bare været rigtig mange ting at holde styr på den sidste måned.

Men vi starter ved banken.

Som vi fortalte om i det tidligere indlæg, så var vi i forhandlinger med Nordea og Sydbank sidst i Oktober måned. Vi var ret hårdt pressede af tiden, da vi stod med en grundfinansiering som skulle på plads senest d. 15. november 2015.

Men enden af det er blevet, at vi har valgt at skifte bank til Nordea.

Nordea-Masterbrand-Logo-RGB
Grunden kom vi jo delvist ind på i vores sidste blogpost bank fra banken, men jeg vil lige komme med endelige begrundelse her, for begge banker havde deres svage og stærke sider.

Sydbank
Positivt

*) Tilbød de laveste renter
*) Vi var allerede kunder ved dem
*) Kunne finansiere alle udgifter til huset, til forholdsvis lave renter

Negativt

*) Var mindre fleksible i forhold til låne typer
*)Gav ikke mulighed for en kassekredit i huset
*) Krævede en separat budget, opsparings og forbrugskonto
*) Var svære at få alle udgifter i forbindelse med lån stiftelse ud af

Nordea

Positivt

*) Giver mulighed for at have 2 konti, en til lån, opsparing og budget, og en til forbrug
*) Grundet ovenstående lån betyder det at vi altid har muligheden for at trække de penge vi har betalt ind til bankgælden ud igen, vi behøver derfor ikke en separat opsparing
*) Rigtig god behandling og introforløb med byggerådgiver mm.
*) Kom med en god og overskuelig oversigt over alle udgifter forbundet til huset

Negativt

*) Dyrere renter
*) Vi skulle flytte bank
*) Tilbyder kun at alle byggeomkostninger udover entreprenør skal finansieres via et forholdsvist højt forrentet lån (9%)

Det udslagsgivende punkt, og det punkt som Nordea vandt på, var muligheden for at vi kunne få en kassekredit i huset. Ikke fordi vi gerne vil trække penge ud af huset igen, men fordi det giver os mulighed for at nedbringe gælden i huset med alt hvad vi tjener, og kommer der så nogle udgifter vi skal bruge penge til, så har vi mulighed for at trække dem ud igen, uden nogen reél udgift (udover renter.)

Eller for at forklare det på en anden måde. Hvis vi blev i Sydbank, så skulle vi have én budget konto som gav (fiktive rente satser!) 0,025% i rente, en opsparingskonto som også gav 0,025% og så et lån til 7%. Vi ville derfor være tvunget til at have en opsparing og budget konto stående, så vi kunne have 30-40.000,- stående, til 0,025% i rente, imens vi ville skulle betale 7% af boliglånet.

Ved Nordea har vi til det samme 2 konti, den ene koster (vi holder os i de samme rentesatser) 7% for hele beløbet, den anden giver 7% i renter for de penge der står der. Lige pludseligt betyder det at den opsparing vi alligevel vil have stående rent faktisk giver os en rigtig fornuftig rentesats, som svarer til det vi ellers ville skulle betale. Altså i det her tilfælde et overskud på 6,76% på vores opsparing i forhold til Sydbank.

Sydbank tabte derfor på den manglende fleksibilitet.

Bank fra banken

Som overskriften siger, så ligger vi lige nu i en større dialog med vores 2 kandidater til vores fremtidige bank.

Vi kommer i den her blogpost ikke ind på konkrete rente satser, da vi stadig er i forhandling med de to banker.

Lad os starte fra en ende af. Vi har som nævnt i en tidligere blogpost haft en fod indenfor ved to banker. Hvorfor har vi så det? Jo, det har vi fordi vi egentlig ville vente til vi byggeriet var næsten færdig med at beslutte os til hvilken bank vi skal benytte.

Vi valgte i den forbindelse at snakke med Sydbank som er vores nuværende og faste bank, omkring hvordan vi skulle finansiere grunden. De forhold de tilbød os var fra vores synspunkt fair, og vi var egentlig fast besluttet på at vi kørte første del af projektet igennem med Sydbank som samarbejdspartner.

Desværre har vi her ramt en lidt uheldig udvikling, da vi har haft nogle problemer med at få informationer, omkring de gebyrer der løber på lånet fra Sydbank ud af dem. Derudover har vi ventet ret længe på at få en pris på hvad det skal koste at lave en bankgaranti på lånet. Vi valgte derfor at tage et smut over til Nordea, med henblik på at skrotte Sydbank, og så flytte vores lån til grunden mm. herover.

Det møde er faktisk et møde som overraskede os meget positivt. Mødet var ikke med den rådgiver vi ellers har haft kontakt til, men derimod til en Bolig- og Realkreditrådgiver som vidste stort set alt der var at vide om byggeri. Så det at få snakket hele projektet igennem med hende var faktisk en rigtig positiv oplevelse.

Nordea-Masterbrand-Logo-RGB

Efter mødet med Nordea tog jeg igen fat i Sydbank, og her fik vi en god snak med vores rådgiver omkring hvad jeg mente vi endnu ikke havde fået fra dem. Samtalen havde jeg med vores rådgiver Torsdag klokken 15:47, og alle priser fik jeg på mail fra ham klokken 18:35. Dette gjorde at vi nu rent faktisk kunne sammenligne tilbudene fra Nordea og Sydbank 1:1 over for hinanden.

Dette gør, at de langt hen af vejen ligger meget tæt på hinanden, men lige på et punkt var der alligevel en mærkbar forskel, og den forskel er på bank garantien. Lad mig komme med de konkrete tal, bare lige på det her ene punkt.

Nordea = 700,- for at lave en bankgaranti på lige under 1.800.000,-
Sydbank = ca. 17.000 for at lave en bankgaranti på samme beløb, altså 1.800.000,-

Og hvor kommer så forskellen? Jo, forskellen kommer på at Nordea har lavet en fast pris, altså de 700,- hvorimod Sydbank egentlig tager sig betalt for bankgarantien, som om det var et lån. Prisen vi har fået fra dem er derfor en startpris på 3.000,- for overhovedet at komme igang, herefter skal vi betale 1.5% rente p.a. af pengene, faktisk ligesom hvis vi havde lånt dem fra banken. Det giver ca. en pris på 14.000,- alene i renter over bygge perioden. Altså en samlet pris på 17.000,-

sydbank-logo

Sydbank er blevet meddelt, at vi ganske enkelt ikke kan forsvare at betale en merpris på 16.000,- for det samme produkt, så de er nu sendt i tænkeboks om de rent faktisk er interesseret i at forblive vores bank fremover, eller om vi skal søge videre og så bare benytte Nordea fremover.

Så hvad er læren så af ovenstående? Jo, den er at man ALTID! skal undersøge markedet for banker. Vi har et super godt forhold til vores nuværende rådgiver i Sydbank, men hvor mange penge er det forhold værd? Rådgiveren i Nordea virker jo også ret flink, og jeg er sikker på vi nok skal få et rigtig godt forhold til hende også hvis vi vælger at gå den vej.

© 2021 Svaneparken 46

Tema af Anders NorenOp ↑